發展股份有限公司擬收購
控股集團有限公司持有的
集團石湖山碼頭有限公司51股東權益價值
資產評估說明
閩中興評字（2016）第2004號
福建中興資產評估房地產土地估價有限責任公司
中國·福州
二○一六年六】月十九日
資產評估說明目錄
第一部分.關於評估說明使用範圍的聲明..............................................................1
第二部分.關於進行資產評估有關红宝石事項的說明.....................................................2
第三部分.資產清♀查核實情況說明..........................................................................3
一、評估對象與評估↑範圍說明..........................................................................3
（一）評估對象與評估範圍內容......................................................................3
（二）實物資產只能用的分布情況及特點..................................................................3
（三）企業申報的賬面記錄或者未記錄的無形︼資產情況..............................4
（四）企業申報的表外資產的類型、數量......................................................5
（五）引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數量和賬面∮金
額(或者評估值)..................................................................................................5
二、資產核實總體情況說明..............................................................................5
（一）資產核實人員組織、實施時間和過程說明..........................................5
（二）影響資產核實的事項及處理方法..........................................................6
（三）核實結論..................................................................................................8
第四部分.資產基礎法評估技術▃說明......................................................................9
一、流動資產評估技術說明..............................................................................9
（一）貨幣資金的評估說明..............................................................................9
（二）各種應收款項╱的評估說明......................................................................9
（三）存貨的評估說明....................................................................................11
（四）其他流動資產的評估說明....................................................................12
二、長期股權投資評古铁盾估技術說明....................................................................12
三、固定資產評估技術說明............................................................................14
（一）房屋建（構）築物評估說明................................................................14
（二）設備評估→技術說明................................................................................36
四、在建工程評估技術說明............................................................................46
五、土地使用權評估技術說明........................................................................46
六、海域使用權評估技術說明........................................................................51
七、長期∏待攤費用評估技術說明....................................................................51
八、遞延所得稅資產評估技術說明................................................................51
九、其他非流動資產評估技術說明................................................................52
十、負債評估技術說明....................................................................................52
第五部分.收益法評估技術說明............................................................................54
一、評估對象....................................................................................................54
二、收益↙法應用前提及選擇的理由和依據....................................................54
三、預測的假設條件........................................................................................54
四、宏觀經濟及行業狀況分析........................................................................55
五、企業生產經營的歷史情況........................................................................72
六、評估計算及分析〓過程................................................................................73
七、評估測算過程與結果................................................................................85
第六部分.評估結論與分析....................................................................................87
一、評估結論....................................................................................................87
（一）資產基礎法纤云不动小滩横評估結果............................................................................87
（二）主要的增減值變化及原因分析............................................................88
（三）收益法◣評估結果....................................................................................88
（四）兩種方法評估結論的差異分析............................................................88
（五）最終評估結果的選取............................................................................89
二、特別事項說明............................................................................................89
附件：被評估單位↓關於進行資產評估的有關事項說明
第一部分.關於評估說明使用範圍的聲明
本評估說明僅供國有資產監督管理機構（含所出資企業々）、相關監管機
構∞和部門使用。除法律法規規定外，材料的全部或者部分內容不得提供給
其他任何單位和個卐人，不得見諸公開媒體。
第二部分.關於進行資產評估有關事項的說明
（該內容由委托方和被評估單位共同撰寫並◇蓋章，詳見附件）
第三部分.資產清查核實情況說明
一、評估對象與評估範圍說明
（一）評估對象與評估範圍內容
1.評估對象與評估範圍
本次評估的評估對象為集團石湖山碼頭有限公⌒司的股東部分權益價值，
評估範圍為截止評估基準日2
